年报季刚开场，房地产就扔出一枚“深水炸弹”！万科预亏820亿，华侨城亏155亿，而金科股份却预告净赚超300亿。一边是巨额亏损，一边是“起死回生”，这反差简直像两个世界。看完这几家房企的业绩，你才会真正明白：房地产的“大洗牌”时代，早就不是谁都能扛过去的了。

先说万科，820亿的亏损，直接刷新了行业纪录，比去年还翻了一倍。这数字听着都吓人，但细看并不意外。问题出在“旧账”上。2025年结算的项目，大多是2023、2024年卖的房子，那时候地价高、成本贵，如今房价上不去，卖一套亏一套，毛利直接“腰斩”。再加上资产减值、信用计提、非主业投资亏损，还有大宗资产折价甩卖，各种“雷”一起爆，亏损自然压不住。好在万科底子还在，去年交付了11.7万套房，深铁股东也砸了超300亿低息贷款救场，勉强稳住了基本盘。但想翻身？路还长着呢。

再看华侨城，亏得也不轻，最高155亿，开云app在线下载比去年翻了一倍还多。地产业务收入下滑、毛利塌方，是主因。为了活命，公司全年都在“拼命卖房、加速回款”，第四季度靠转让资产换来了现金流，但基本是低价甩卖，账面上自然就是亏损。不过它也有亮点：武汉红坊、佛山天鹅堡这些项目卖得不错，还接了几个轻资产文旅项目，文旅业务有点起色。可惜，这点光亮，暂时照不亮整个地产大盘的黑洞。

最让人瞠目结舌的，还得是金科股份。前三年亏了600多亿，眼看要凉，开云app结果2025年底突然“神反转”，盈利300亿到350亿！很多人第一反应：是不是搞错了？ 但细看公告才明白，这钱不是卖房赚的，是“债务重组”赚的。去年12月，金科完成司法重整，成为A股首家“重生”的千亿级房企，直接化解1470亿债务，光是债务重整收益就高达680亿以上，这一笔就让净利润“由负转正”，连带所有者权益都翻正了。但剔除非经常性损益，扣非净利润仍亏290亿到350亿，说明地产业务本身还在“流血”。目前公司仍戴“ST帽”，能不能摘帽，还得看后续。

这三家，其实就是当下房企的三种命运缩影：

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一种是“扛着”，像万科，有靠山、有交付，但旧债压身；

一种是“卖着”，像华侨城，靠资产输血，但主业难撑；

一种是“赌赢了”，像金科，靠重整续命，但未来仍悬。

房地产的“黄金时代”早已落幕，高杠杆、高周转的玩法彻底作古。现在能活下来的，要么背后有“金主”输血，要么能像金科这样，抓住重整窗口，把债务一刀砍断。至于那些既没背景、又没操作空间的中小房企，恐怕只能默默退场。

这轮分化还会持续多久？没人知道。但可以肯定的是，房企再也不是“躺赢”的行业了。 有人倒下，有人翻盘，有人苟住，这才是新常态。

像金科这样靠“债务重组”逆天改命的，是真重生，还是只是缓口气？

主业不振，光靠账面盈利，能走多远？

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